ריביות משכנתא
נטילת הלוואה כל שהיא מחייבת תשלום ריבית על עצם מתן הכסף.
הלוואת משכנתא גם היא, מלווה בריבית לאורך כל התקופה וחשוב להבין מהם המשתנים שלה וכיצד הם נקבעים.
ריבית בפשטות היא מחיר הכסף, כלומר המלווה נותן הלוואה בסכום מסוים , אותו כסף שהלווה היה יכול להשתמש בו למטרה מסוימת . המלווה מוכן לוותר על סכום זה לתקופה מסוימת, ובתמורה הוא יפוצה על ידי הלווה במחיר מסוים.
גובה המחיר נקבע על פי כמה קריטריונים:
1.המצב הפיננסי של הלווה: הכנסות, התחייבות, הכנסה פנויה (הכנסות פחות הוצאות), וותק תעסוקתי, גיל , היסטוריית אשראי - האם הלקוח עמד בהתחייבות קודמות, האם היו פיגורים בתשלומים, עיקולים, תיקים בהוצאה לפועל, חריגות ממסגרות אשראי, הוראות קבע שלא כובדו ועוד.
2. מצב הנכס – דוח אשראי תקין לא מספיק בבחינת מתן אשראי גבוה לקוח, היות ולבנק אין אפשרות לצפות מה תהיה הפעילות הכלכלית העתידית של הלקוח, כל הלוואה כרוכה ברמת סיכון כלשהי.
הבנק בוחן את מצב הנכס כדי לוודא שבמידה והלקוח לא יעמוד בהתחייבויות, יוכל הבנק לגבות את החסות באמצעות מכירת הנכס. זאת אומרת לפוטנציאל הנכס גם מבחינת מיקום משמעות בבחינת הבקשה להלוואה.
נקודת המוצא של הבנק היא לא להגיע למימוש, לכן המטרה היא נטרול סיכונים עתידיים.
עיקר מסלולי המשכנתא, ובניהם, מסלול הפריים -
פריים - ריבית הפריים מושפעת מכמה פרמטרים:
1. ריבית בנק ישראל
2. פריים
3. מרווח בנקאי
מה זה אומר בפועל?
תפקידו של בנק ישראל הוא לשמור על רמת המחירים, במילים אחרות ערך הכסף.
השמירה על יציבות המחירים חשובה להשגת יציבות ואיתנות כלכלית וליצירת התנאים הדרושים לצמיחה מתמשכת של התוצר והתעסוקה.
כאשר מתרחשת אינפלציה (עליית מחירים מתמשכת), המילים אחרות שיש הרבה ביקוש ומעט היצע, השוק נמצא באי וודאות שמוביל לפגיעה בפעילות הכלכלית ובצמיחה.
היעד של בנק ישראל בין %1-3 (יעד האינפלציה השנתי) ,לכן שיש אינפלציה גבוהה יותר מהיעד, הכלי המרכזי של בנק ישראל הוא העלאת ריבית המשק כלומר הריבית המוניטארית לטווח הקצר. הסיבה היא בפשטות שריבית המשק גבוהה , הציבור יעדיף לקחת פחות הלוואות או ירסן את המשקיעים (כי כדאיות העסקאות תהיה פחות רלבנטית או לא רווחית).
לכן גם ההפך הוא נכון, שיש דיפלציה (ירידת מחירים) בנק ישראל יעלה את ריבית המשק על מנת לעודד את הציבור להוציא יותר כסף ולמשקיעים ועסקים לקחת יותר הלוואות או משכנתאות.
משתנה צמודה כל 5: זהו אחד המסלולים הנפוצים , רוב המשכנתאות משולבים במסלול זה. למסלול זה יש שני אלמנטים חשובים :
הוא ריבית משתנה כל 5 שנים: לכל הבנקים ישנו עוגן שהוא חיצוני ולבנק ,ולבנק אין השפעה עליו. עוגן אג"ח בקצרה הוא אגרות חוב שהמלווה (לרוב מדינת ישראל) מלווה מהציבור כסף למשך תקופה קבועה מראש, בתמורה הלווה משלם ריבית שנתית ובסוף התקופה מחזיר למלווה גם את הקרן.
בנוסף לעוגן הבנק מוסיף מרווח אותו הבנק מעונין להרוויח על הלקוח. כלומר אין אפשרות להתמקח על העוגן אלא רק על המרווח. העוגן נשאר קבוע במשך 5 השנים הראשונות, לאחר התקופה הנ"ל אין אפשרות לדעת מה יקרה לעוגן . במידה וירד הריבית תרד וההפך גם נכון, הדבר היחיד שנשאר קבוע הוא המרווח (כמה הבנק מחליט להרוויח על הלקוח).
. צמוד למדד המחירים לצרכן: זה אומר שהקרן צמודה למדד( לא הריבית אלא הקרן).
היתרונות של המסלול :
1.פרעון מוקדם - אין קנסות בתחנת היצאה
2. הריבית נשארת קבועה למשך חמש שנים ומשתנה בהתאם לעוגן שנקבע מראש בחוזה המשכנתא.
3. ריבית זולה יחסית בשנים הראשונות
חסרונות:
1.מסלול מסוכן לטווח הארוך
2. צמוד למדד, הקרן עלולה לעלות במשך השנים
3. אחרי 5 שנים הריבית עלולה לעלות ( במידה והעוגן עלה).
מסלול זה מאופיין בריבית קבועה, הריבית נשמרת לאורך כל התקופה. אך בנוסף הקרן צמודה למדד. תכלס מה זה אומר?
לצורך הדוגמה, 100 אלף במסלול קבועה צמודה בריבית 3%. ממוצע המדד היה 2%. הלקוח משלם ריבית על 102 אלף ולא על ה100 אלף שלקח (ההצמדה היא על הקרן) .
יתרונות:
1.ריבית קבועה לאורך כל התקופה
2.ריבית זולה
חסרונות
1.הצמדה למדד
2.עמלת סילוק גבוהה (במידה והריבית הממוצעת בעת הסילוק או המיחזור גבוהה)
זהו המסלול היחיד שבו ההחזר החודשי לעולם לא ישתנה, הריבית שהתקבלה בעת החתימות זאת הריבית שתשולם לאורך כל התקופה שנקבעה למסלול זה. בנק ישראל מחייב את הלקוחות לקחת שליש מהמשכנתא קבועה (צמודה או לא צמודה). מסלול זה נותן שקט נפשי ללקוח, תרחישים כלכליים קיצוניים לא משפיעים על ההחזר החודשי.
יתרונות:
1.מסלול סולידי עם החזר קבוע
2. המסלול אינו צמוד למדד ולכן הקרן פוחתת עם השנים.
חסרונות:
1.המסלול הכי יקר
2. עמלת פירעון גבוהה במקרה של סילוק או מיחזור (אין תחנות יצאה)
