הלוואת משכנתא לבנייה עצמית שונה מהותית מהלוואת משכנתא רגילה של נכס מוכן.

נדרשת הכנה מקדימה מורכבת מבעוד הפנייה לבנק.

בראש בראשונה הליך כזה מחייב נסח טאבו עם שם בעל הנכס והיתר בנייה. בנוסף יש להציג גרמושקה, תשריט חלוקה, והסכם שיתוף.  בקרקע מהמנהל חייב להציג חוזה פיצוח וסכם חכירה בנוסף.

מימון -  לעומת משכנתא לרכישת נכס מקבלן זה ניתן לבל עד 75 אחוז מימון, במשכנתא לבנייה עצמית התקרה בדרך כלל היא 60 אחוז, היות ולא ניתן לבצע הערכה מדויקת של עלויות בנייה. ברוב המוחלט של המקרים תכנון התקציב לא תאם להוצאות בפועל.

את המרווח בין 60 האחוזים ל75 – משאיר הבנק לטובת מקרים בהם הלוואת המשכנתא לא תספיק לתקציב המתוכנן.

שחרור הכסף - בניגוד למשכנתא רגילה , בה הכסף עובר בפעימה אחת , בהלוואת משכנתא לבנייה עצמית הכסף משוחרר בפעימות מחולקות על פי הוצאות קבועות. מספר הפעימות עלול להשתנות מבנק לבנק, בדרך כלל מדובר ב5 פעמיות, והן לטובת - יסודות, שלד, טיח, ריצוף, גמר.

נקודה חשובה היא שהפעימה מועברת לאחר סיום השלב ולא לפני. לצורך העניין תשלום עבור יסודות נכנס לאחר גמר היסודות וכך הלאה. נקודת המוצא במכנתא מסוג זה היא מוכנות תקציבית מבעוד מועד. ניתן להסתכל על זה כך - הפעימה הראשונה היא על חשבון הבונה. הליך הבנייה מחייב כסף נזיל בשלב הראשוני כדי להגיע לגמר השלב ואז לקבל את הכסף מהבנק. 

תכנון תזרים מזומנים הוא קריטי במשכנתא לבנייה עצמית, שמא יקרה מצב בו לבונה לא יהיה מאין לשלב לקבלן עד תום השלב – הקבלן לא ימשיך את העבודה והבנק לא ישחרר את התשלום עד לתום השלב.

ריביות – לעומת משכנתא רגילה, בה כבר במעמד קבלת אישור עקרוני נקבעות הריביות הלכה למעשה, במשכנתא לבנייה עצמית הריביות מתקבעות רק לאחר שחרור כל הפעימות.

לדוגמה, משכנתא על סך 600 אלף ₪.

200 אלף במסלול קבועה לא צמודה בריבית 4.5%

200 אלף במסלול ריבית משתנה צמודה כל 5 שנים - 2.5%

200 אלף במסלול פריים – פריים מינוס 0.2

בהנחה ובמהלך תקופת הבנייה, העוגן עולה ב 1% בעת משיכת הכסף, אזי מסלול ריבית משתנה צמודה יעלה ל 3.5% במקום 2.5% באישור העקרוני. לכן חשוב מאוד לקבוע מראש את אופן שחרור הכספים על מנת לקבע את הריבית הקבועות.

שמאות - במשכנתא רגילה, ניתן לקבל 75% ממחיר החוזה או מהערכת שמאי, הנמוך מבניהם.

לדוגמה, בחוזה מחיר הדירה עומד על  1.1 מיליון והערכת השמאי עומדת על 1 מיליון,  והשמאי העריך את הנכס 1 מיליון , יהיה ניתן לקבל 750 אלף ₪ משכנתא – 75%.  

בבניה עצמית, היות ואין חוזה עליו מוסכם מחיר, הקביעה נעשית על פי הערכת שמאי בלבד. לכן מיד לאחר קבלת אישור עקרוני נעשית בדיקה על ידי לפחות 3 שמאים.

זהו הליך קריטי שיקבע את גובה המימון שתקבלו מהבנק.

חשוב מאוד לדעת לאיזה שמאי פונים ומה היתרונות של כל אחד, יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה לרוב עובד ומכיר עם שמאים בשוטף ויכול להמליץ על מי שייתן את הערך הרצוי ללקוח.