משכנתאות במגזר הערבי
משכנתא במגזר
ממחקר שערך בנק ישראל בין השנים 2010 לבין 2014 נמצא שרק 2% מהאוכלוסייה הערבית לוקחת משכנתא. מאז לא פורסם מחקר נוסף, ולכן אין נתון מדויק שמשקף את המגמה בשנים האחרונות.
הסיבות לכך שמשכנתא בחברה הערבית היא פחות נפוצה מתחלקות לכמה
באוכלוסייה הערבית בנייה עצמית היא מאוד נפוצה ולרוב המימון נאסף לאורך שנים לצורך מטרה זו. בשלבים אלה בונה הנכס לרוב מגורר עם המשפחה, ולדפוסי המגורים המשפחיים בחברה השפעה ניכרת על אחוזי נוטלי המשכנתא בקרב הציבור.
זאת ועוד גורם מרכזי נוסף הוא הימנעות וחשש מפני אי עמידה בתשלומים ובהתחייבות ארוכת שנים.
סיבות נוספות הן הכשלים המתוארים במגזר הערבי בהליכי התכנון, השיווק, הפיתוח והרישום שבאים לידי ביטוי, בין היתר, בקושי משמעותי ברישום של בעלי הזכויות במרשם המקרקעין – ולכן נוצר חסם בתהליך שיעבוד הנכסים לצורך העמדת אשראי לדיור.
לאור קשיים אלו, נאלצים חלק מהלקוחות במגזר הערבי ליטול הלוואות לצורכי דיור כהלוואות צרכניות - ללא משכון נכס.
יחד עם זאת, בשנים האחרונות חלה עלייה חדה בציבור נוטלי המשכנתאות בחברה הערבית וזאת מפאת כמה גורמים מרכזיים:
כניסת יועצים לשוק
מלכתחילה נקודת המוצא בחברה הערבית היא שמשכנתא היא הליך סבוך שמערים קשיים על האזרח הפשוט. ניירת, נסיעות תכופות לבנק, חוסר ידע ובקיאות, שירותי בעלי מקצוע נוספים כמו שמאי, ביטוח, עורך דין ועוד. יועצי משכנתאות ופיננסיים מציעים להקל על נוטלי המשכנאות ומסייעים בהליך הבירוקרטי.
גם המקרים הסבוכים ביותר הגיעו למעמד חתימות על ידי ליווי מומחי משכנתאות.
כניסת בנקים לעסקאות
הבנקים מבינים את הפוטנציאל הטמון במגזר, לכן גם בבקשות מורכבות, קיימת מגמה של שיפור בתנאי התאמה מיטביים ובגמישות הדרישות לביטחונות ורישומים כמו תשריט חלוקה או הסכם שיתוף.
עלייה בעלויות הבנייה
חומרי בנייה, שכר קבלנים, תשלום אגרות ועוד. כמה הלוואות צרכניות מקבילות כבר אינן מספיקות לבנייה. שוק הנדלן עלה בעשרות אחוזים, וזאת לעומת השכר הממוצע במשק. פועל יוצא של זה הוא ההכנסה שאפשרה עד כה גיוס הון לבנייה אינה מאפשרת עוד והציבור מחל לפנות לבנקים בבקשות להלוואת משכנתא.
מה חשוב לדעת לפני שניגשים לבנק לקבלת משכנתא?
בגדול בחינת הבנק בכדאיות העסקה עומדת על 2 בדיקות מהותיות - טיב הלקוח - הכנסה, וותק, דוח אשראי, מקום עבודה.
טיב הנכס - מיקום, בעלות, צורת רישום.
לכל אחד מהפרמטרים הבנק מייחס חשיבות, לכן חשוב מאוד להבין איך לגשת לעסקה גם מבחינת ניירת ואישורים וגם מבחינת שיתוף פעולה עם הבנק בהבנת כדאיות העסקה.
בנוסף כדאי תמיד לבדוק מהו הערך המוסף של כל בנק ואיזה סניף מתמחה בעסקאות במגזר הערבי.
חסמי משכנתא
מהבדל בין האוכלוסייה הערבית לשאר האוכלוסייה?
קרקע במושעא- מה הכוונה? כלומר, מספר בעלי זכויות רשומים בטאבו כבעלי זכויות באותה חלקת קרקע.
לרוב ללא תשריט חלוקה או הסכם שיתוף המסדיר את חלוקת הזכויות או המיקום של כל אחד ואחד בחלקה. ולכן הדבר נקרא מושעא.
לעסקאות מהסוג הזה הבנקים לא רוצים להיכנס. וזאת מפאת כך שקיים קושי במימוש הנכס.
הבנק נותן הלוואה כנגד ביטחונות, כלומר בבוא היום ובמידה והבנק ירצה לממש את הנכס, עקב פיגור תשלומי משכנתא וכדומה. ברצונו לממש/ למכור את הנכס ( הביטחונות של הבנק), אבל עקב בעיית זיהוי, קיים קושי לממש את הנכס. ולכן הבנקים לא מעוניינים לשעבד אותם כנגד משכנתא.
לעסקאות מסוג הזה הרוב המוחלט של הבנקים לא יאפשרו מעורבות רמת סיכון, וימנעו מלתת אשראי.
חריגות בניה - מקרים שלבעל הנכס יש היתר בניה של 150 מטר , ובפועל נבנה 250 מטר.
עסקאות לא מדווחות - עסקאות שנחתמו אצל עורך דין אך לא דוווח לרשות המיסים ולטאבו. למעשה נוצר מצב בו הנכס עדיין רשום על שם המוכר וקונה אינו יכול לשעבד את הנכס לטובת הבנק.
חלוקה בין יורשים - הנכס רשום על שם המוריש, לצורך העניין, הסב שנפטר, והנכדים לא מגיעים להסכמה, כתוצאה מכך הזכויות לא מועברות ליורשים. או מקרים שבהם לא מתבצעת חלוקה. לרוב הבנק יבקש להעביר זכויות לנכד ורק לאחר מכן ניתן לקבל משכנתא בשעבוד הנכס. עוד אפשרות - הבנק יבקש לעשות העברת זכויות לאבא (אם הוא בחיים) ויבקש שיחתום כממשכן.
חיווי אשראי לא תקין - אחד המורכבויות הנפוצות של יועץ משכנתאות במגזר הוא שיפור חיווי האשראי לטובת הלוואה בתנאים מיטביים. יועץ מומחה ומקצועי יודע לתווך בין הלקוח לבין הבנק על מנת לקבל אישור להלוואת משכנתא מותאמת.
