בעסקת רכישה של דירה מקבלן, סכום התשלום הוא אינו סופי עד למועד מסירת הדירה.

מחיר הדירה נתון לשינויים ובעיקר מושפע מעלייה של מדד תשומות הבנייה.

איך המדד משפיע על הכיס של הרוכש?

נקודת המוצא של הקבלם בהצעת המחיר מתייחסת למכלול ההוצאות על הפרויקט – עלויות החומרים השונים, כמו ברזל, בטון, צבע, וזכוכית,

שכר העובדים - פועלי בניין, חשמלאים, מהנדסים ומפקחים.

עלויות שכירת ציוד ורכב - תפעול כלים כבדים ומחיר הדלק, והוצאות כלליות- כמו בדיקות, ביטוחים, שיווק ומכירה, אחזקת משרדים, ועוד.

כל אלו הם נתונים משתנים. חומרי גלם עלולים להתייקר, מחיר הדלק יכול לטפס, ושכר הפועלים עשוי לעלות.

הקבלן עלול להגיע למצב שהמחיר המבוקש שקבע דאז, כבר איננו כלכלי בהתחשב במספרים החדשים במשק.

מה שכן מגן על הקבלן על מנת למנוע הפסדים ולעמוד בקצב הכלכלי בשוק, הוא הצמדת חוזה הרכישה למדד תשומות הבנייה.

אחת לחודש מתפרסם 'מדד תשומות הבנייה' שמחשב את העלויות המרכזיות בתחום הבינוי. כשמצמידים אליו את המחיר שבחוזה הרכישה, החוב לקבלן מתנהג באותו אופן של מדד התשומות.

לדוגמה. בחודש עוקב בו מדד התשומות עלה ב 1% , ומחיר הדירה במעמד החתימה עמד על 1.5 מיליון, אז החישוב נעשה כך-

1.5 מיליון – מחיר הדירה, כפול 1% - העלייה הנוכחית = 15 אלף ₪.

זאת אומרת התווסף חוב של 15,000 ₪ לתשלום עקב השינויים בעלויות הדירה שמושפעת ישירות מהעלייה של מדד תשומות הבנייה.
עדכון מחירי הדירות בהתאם לעלויות הבנייה מוודאים לקבלן שמירה על הרווחיות שלו בפרויקט.

לכן, נקודת המוצא של רוכש מחייבת לקחת בחשבון עלויות נוספות, לא בהכרח צפויות מבחינת מספרים, מאחר והתחזיות בשוק משתנות גם בצורה בלתי צפויה. כמו למשל בתקופת הפוסט קורונה, או בעתות מלחמה.

איך אפשר 'להינצל' ממדד תשומות הבניה?

הקדמת תשלומים

בדרך כלל לוח התשלומים לקבלן בנוי בהדרגה, לפי קצב ההתקדמות בבניה. אבל לפעמים יש אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן, כך שעל הסכום שכבר שולם מדד התשומות כבר לא משפיע, אלא רק על יתרת החוב שעדיין חשופה לשינויים.

איפה הבעיה? חלק גדול מהקבלנים מאפשרים חלון הזדמנויות קטן מאוד להקדמת תשלומים ולאחר מכן האפשרות הזו נסגרת. וזאת מאחר, וכל עלייה כזו מכניסה לקבלן עוד רווחיות, לכן הם לא ממהרים לוותר על כך.

מצד הרוכש גם כן לא תמיד ישנה אפשרות כלכלית להקדים תשלומים ולעמוד בכל סכום המשכנתא מהיום הראשון עד לקבלת המפתח. בייחוד מי שמתגורר בשכירות יצטרך לשאת עול של תשלום משכנתא ושכירות במקביל לאורך תקופה ארוכה.

הלוואת גרייס דחייה של חלק מהתשלומים על ההלוואה, למועד מאוחר יותר.

במסלול זה יש 2 אפשרויות - גרייס מלא או חלקי.

גרייס מלא - עד סוף התקופה לא משלמים כלום, לא מקרן ולא מהריבית.

החסרון - הסכומים שלא משולמים מתווספים לקרן, שגדלה וצוברת 'ריבית דריבית'

גרייס חלקי - משלמים רק את הריבית ולא את הקרן.

החסרון – לכל אורך התקופה הקרן לא קטנה, ויותר מכך, הריבית יקרה יותר במסלול זה.

השורה התחתונה היא, הקדמת תשלומים תחסוך מכם את תשומות הבנייה אבל הריבית שתשלמו לבנק יכולה גם היא להיות יקרה באותה מידה ואף יותר. פתרון הגרייס לא בהכרח נוח וכלכלי ולא מתאים לכל אחד.

עוד נקודה חשובה,

במשכנתא שבוניה ממסלולים צמודי מדד. הקדמת תשלומים תחסוך מכם את מדד תשומות הבנייה אבל לא את מדד המחירים לצרכן.

לסיכום, מדד תשומות הבנייה יכול להקפיץ לכם את מחיר הדירה ובאותה נשימה גם את התשלום על הדירה. פתרון הקדמת תשלומים יכול להיות מועיל מחד ובעתות שינויים חדים בשוק עלול לגרום להפסדים מאידך.

כדאי לעשות השוואה מקיפה ולבדוק היטב מהן האפשרויות העומדות לפניכם לפי המצב הכלכלי בשוק והצפי הקרוב.